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\nDecreto-Ley n.\u00ba 76\/2024, publicado el 23 de octubre, introduce cambios significativos en el marco legal que regula el funcionamiento de los establecimientos de alquiler de corta duraci\u00f3n, modificando y complementando el Decreto-Ley n.\u00ba 128\/2014, del 29 de agosto.
\nLas modificaciones reflejan la creciente preocupaci\u00f3n por el impacto de la proliferaci\u00f3n de alquileres de corta duraci\u00f3n, especialmente en zonas urbanas con alta densidad tur\u00edstica, y pretenden equilibrar la necesidad de vivienda permanente con la promoci\u00f3n del turismo sostenible. En este contexto, los cambios buscan otorgar a los municipios un mayor control, reforzar la protecci\u00f3n de los propietarios y residentes de condominios, e intensificar la supervisi\u00f3n de la actividad.
\n1. Atribuci\u00f3n de competencias a los municipios
\nUno de los cambios m\u00e1s significativos introducidos por la nueva ley es la ampliaci\u00f3n de competencias otorgadas a los municipios, especialmente a aquellos con m\u00e1s de 1.000 establecimientos de alojamiento local registrados, que ahora podr\u00e1n regular el ejercicio de esta actividad a nivel local.
\nMediante reglamentos, se podr\u00e1n imponer medidas adecuadas a la realidad local, con el objetivo de lograr un equilibrio entre la actividad tur\u00edstica y las necesidades de vivienda.
\nTambi\u00e9n podr\u00e1 crearse la figura del \"defensor del alojamiento local\", con competencia para mediar en conflictos entre operadores de alojamiento local, propietarios de condominios y residentes, tramitar quejas y promover buenas pr\u00e1cticas en el ejercicio de la actividad.
\n2. Zonas de contenci\u00f3n y crecimiento sostenible
\nSe introduce el concepto de \"zonas de contenci\u00f3n\", que permite a los municipios delimitar \u00e1reas donde se proh\u00edbe o restringe la instalaci\u00f3n de nuevos establecimientos de alquiler de corta duraci\u00f3n. Esta medida es especialmente relevante en zonas donde la alta concentraci\u00f3n de establecimientos ya ha afectado el equilibrio habitacional.
\nPor otra parte, se crean las \"zonas de crecimiento sostenible\", donde los municipios podr\u00e1n establecer requisitos adicionales, como la necesidad de eficiencia energ\u00e9tica en los edificios o la preservaci\u00f3n de un porcentaje m\u00ednimo de inmuebles destinados a vivienda permanente. Esta iniciativa refuerza la necesidad de alinear las actividades tur\u00edsticas con la sostenibilidad ambiental y social de las comunidades.
\n3. Normas m\u00e1s estrictas para la propiedad horizontal
\nOtra \u00e1rea de intervenci\u00f3n en la nueva ley es el fortalecimiento de la protecci\u00f3n de los derechos de los propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. La instalaci\u00f3n de hostales en edificios que contengan unidades residenciales ahora requerir\u00e1 la autorizaci\u00f3n expresa de los propietarios de la comunidad, lo que representa un aumento significativo en la autonom\u00eda de los propietarios en la gesti\u00f3n de los edificios donde residen.
\nAdem\u00e1s, los propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal podr\u00e1n oponerse a la continuaci\u00f3n de actividades de alojamiento local en unidades individuales cuando exista una alteraci\u00f3n reiterada de la paz y convivencia en el edificio, mediante una resoluci\u00f3n aprobada por mayor\u00eda cualificada de dos tercios del capital social.
\nTambi\u00e9n es importante destacar que la nueva legislaci\u00f3n aclara que el establecimiento de alojamiento local en una unidad individual no constituye, por s\u00ed solo, un cambio en el uso previsto de la unidad, siempre que se mantenga acorde con los usos urban\u00edsticos predominantes en la respectiva zona.
\nPor lo tanto, aunque los propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal puedan ejercer su derecho de oposici\u00f3n, esta actividad sigue consider\u00e1ndose leg\u00edtima en el \u00e1mbito de la propiedad horizontal, a menos que se disponga lo contrario en el t\u00edtulo constitutivo o en los reglamentos del condominio.
\n4. Inspecci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de registros
\nLa ASAE (Autoridad de Seguridad Alimentaria y Econ\u00f3mica) y las c\u00e1maras municipales desempe\u00f1ar\u00e1n un papel m\u00e1s activo en la supervisi\u00f3n de los establecimientos de alojamiento local, garantizando el cumplimiento de la normativa aplicable y el respeto a las restricciones impuestas por los reglamentos municipales. En caso de detectarse una infracci\u00f3n de las disposiciones legales o reglamentarias, los municipios podr\u00e1n proceder a la cancelaci\u00f3n del registro del establecimiento, reforzando as\u00ed el control sobre la legalidad de la actividad.
\nUna nueva exigencia introducida por el nuevo r\u00e9gimen es la obligatoriedad de que los establecimientos de alojamiento local cuenten con un seguro de responsabilidad civil. La falta de un seguro adecuado incluso puede llevar a la cancelaci\u00f3n inmediata del registro del establecimiento, evidenciando la intenci\u00f3n del legislador de garantizar que los operadores del sector asuman su responsabilidad frente a terceros.
\n5. Medidas transitorias
\nLa legislaci\u00f3n establece un per\u00edodo transitorio para los municipios con m\u00e1s de 1.000 establecimientos de alojamiento local registrados. Estos municipios dispondr\u00e1n de un plazo de 12 meses, a partir de la entrada en vigor del decreto, para decidir si ejercer\u00e1n la potestad regulatoria que se les ha otorgado.
\nAl otorgar mayores competencias a los municipios, reforzar la supervisi\u00f3n y aumentar la protecci\u00f3n a los residentes, la legislaci\u00f3n busca garantizar que el crecimiento del alojamiento local sea sostenible y arm\u00f3nico con las comunidades locales. Estos cambios reflejan una visi\u00f3n a largo plazo para el sector, situando el equilibrio social y habitacional en el centro de la pol\u00edtica de ordenaci\u00f3n urbana.<\/p>\n
Cristiana Toscano
\nDepartamento de Derecho Inmobiliario y Arrendamientos
\ncristiana.toscano@amartins.pt<\/p>\n
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