Análisis del Decreto-Ley n.º 76/2024, del 23 de octubre.
Decreto-Ley n.º 76/2024, publicado el 23 de octubre, introduce cambios significativos en el marco legal que regula el funcionamiento de los establecimientos de alquiler de corta duración, modificando y complementando el Decreto-Ley n.º 128/2014, del 29 de agosto.
Las modificaciones reflejan la creciente preocupación por el impacto de la proliferación de alquileres de corta duración, especialmente en zonas urbanas con alta densidad turística, y pretenden equilibrar la necesidad de vivienda permanente con la promoción del turismo sostenible. En este contexto, los cambios buscan otorgar a los municipios un mayor control, reforzar la protección de los propietarios y residentes de condominios, e intensificar la supervisión de la actividad.
1. Atribución de competencias a los municipios
Uno de los cambios más significativos introducidos por la nueva ley es la ampliación de competencias otorgadas a los municipios, especialmente a aquellos con más de 1.000 establecimientos de alojamiento local registrados, que ahora podrán regular el ejercicio de esta actividad a nivel local.
Mediante reglamentos, se podrán imponer medidas adecuadas a la realidad local, con el objetivo de lograr un equilibrio entre la actividad turística y las necesidades de vivienda.
También podrá crearse la figura del "defensor del alojamiento local", con competencia para mediar en conflictos entre operadores de alojamiento local, propietarios de condominios y residentes, tramitar quejas y promover buenas prácticas en el ejercicio de la actividad.
2. Zonas de contención y crecimiento sostenible
Se introduce el concepto de "zonas de contención", que permite a los municipios delimitar áreas donde se prohíbe o restringe la instalación de nuevos establecimientos de alquiler de corta duración. Esta medida es especialmente relevante en zonas donde la alta concentración de establecimientos ya ha afectado el equilibrio habitacional.
Por otra parte, se crean las "zonas de crecimiento sostenible", donde los municipios podrán establecer requisitos adicionales, como la necesidad de eficiencia energética en los edificios o la preservación de un porcentaje mínimo de inmuebles destinados a vivienda permanente. Esta iniciativa refuerza la necesidad de alinear las actividades turísticas con la sostenibilidad ambiental y social de las comunidades.
3. Normas más estrictas para la propiedad horizontal
Otra área de intervención en la nueva ley es el fortalecimiento de la protección de los derechos de los propietarios en régimen de propiedad horizontal. La instalación de hostales en edificios que contengan unidades residenciales ahora requerirá la autorización expresa de los propietarios de la comunidad, lo que representa un aumento significativo en la autonomía de los propietarios en la gestión de los edificios donde residen.
Además, los propietarios en régimen de propiedad horizontal podrán oponerse a la continuación de actividades de alojamiento local en unidades individuales cuando exista una alteración reiterada de la paz y convivencia en el edificio, mediante una resolución aprobada por mayoría cualificada de dos tercios del capital social.
También es importante destacar que la nueva legislación aclara que el establecimiento de alojamiento local en una unidad individual no constituye, por sí solo, un cambio en el uso previsto de la unidad, siempre que se mantenga acorde con los usos urbanísticos predominantes en la respectiva zona.
Por lo tanto, aunque los propietarios en régimen de propiedad horizontal puedan ejercer su derecho de oposición, esta actividad sigue considerándose legítima en el ámbito de la propiedad horizontal, a menos que se disponga lo contrario en el título constitutivo o en los reglamentos del condominio.
4. Inspección y cancelación de registros
La ASAE (Autoridad de Seguridad Alimentaria y Económica) y las cámaras municipales desempeñarán un papel más activo en la supervisión de los establecimientos de alojamiento local, garantizando el cumplimiento de la normativa aplicable y el respeto a las restricciones impuestas por los reglamentos municipales. En caso de detectarse una infracción de las disposiciones legales o reglamentarias, los municipios podrán proceder a la cancelación del registro del establecimiento, reforzando así el control sobre la legalidad de la actividad.
Una nueva exigencia introducida por el nuevo régimen es la obligatoriedad de que los establecimientos de alojamiento local cuenten con un seguro de responsabilidad civil. La falta de un seguro adecuado incluso puede llevar a la cancelación inmediata del registro del establecimiento, evidenciando la intención del legislador de garantizar que los operadores del sector asuman su responsabilidad frente a terceros.
5. Medidas transitorias
La legislación establece un período transitorio para los municipios con más de 1.000 establecimientos de alojamiento local registrados. Estos municipios dispondrán de un plazo de 12 meses, a partir de la entrada en vigor del decreto, para decidir si ejercerán la potestad regulatoria que se les ha otorgado.
Al otorgar mayores competencias a los municipios, reforzar la supervisión y aumentar la protección a los residentes, la legislación busca garantizar que el crecimiento del alojamiento local sea sostenible y armónico con las comunidades locales. Estos cambios reflejan una visión a largo plazo para el sector, situando el equilibrio social y habitacional en el centro de la política de ordenación urbana.
Cristiana Toscano
Departamento de Derecho Inmobiliario y Arrendamientos
cristiana.toscano@amartins.pt
