Foi publicada a Lei 42/2017, de 14 de junho, que altera o regime do arrendamento urbano.

São alteradas algumas regras que regulamentam o contrato, mas também alguns procedimentos tendentes a fazer cessar o contrato.
As cartas enviadas pelo senhorio para o locado e que não sejam reclamadas pelo inquilino no prazo legal deixam de produzir efeito, obrigando nesse caso, o senhorio a recorrer à citação pessoal.

No caso de o senhorio pretender a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, invocando o arrendatário que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 8 anos (antes eram 5).

São também acrescentados novos limites ao aumento de renda possível nesse período de 8 anos:
a) um máximo de 15% do RABC do agregado familiar do arrendatário, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 1000,00 mensais (antes eram € 500,00);
b) um máximo de 13 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 750 mensais; (novo limite);
c) um máximo de 10 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 500,00 mensais (novo limite).

No silêncio ou na falta de acordo das partes, seja o inquilino pessoa singular ou coletiva, acerca do tipo ou da duração do contrato, considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos (antes eram 2 anos, no caso das pessoas singulares, e 3 no caso das pessoas coletivas).

No caso de inquilinos com mais de 65 anos ou deficiência igual ou superior a 60%, invocando que o RABC do seu agregado familiar é inferior a 5 RMNA o valor da renda fixado nos termos d NRAU vigora por um período de10 anos (eram 5 anos).

Tratando-se de pessoas coletivas, no caso de ter sido invocado algum dos fundamentos legalmente previstos, designadamente, tratar-se de uma microempresa, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 10 anos (eram 5 anos).

É aditada a possibilidade de transmissão do contrato de arrendamento, no caso de morte do arrendatário realojado para serem feitas no locado obras de reestruturação profundas, por iniciativa do senhorio.

É também alterado o regime jurídico das obras em prédios arrendados.
São agora consideradas obras de remodelação ou restauro profundos:
a) As obras de reconstrução (de construção subsequentes à demolição, total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas); ou
b) As obras de alteração ou ampliação ( obras de que resulte a modificação das características físicas de uma edificação existente ou obras de que resulte o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente), em que:
i) Destas resulte um nível bom ou superior no estado de conservação do locado; e
ii) O custo da obra a realizar no locado, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25 % do seu valor patrimonial tributário constante da matriz do locado ou proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado.

Quando a denúncia do contrato para realização de obras for possível, o senhorio terá que efetuar o pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda (era um ano), de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado ou a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos (eram 2 anos).
Nos casos de denúncia para demolição do imóvel, a desocupação tem lugar no prazo de 60 dias (eram 15 dias).

O arrendatário no contrato objeto de denúncia para demolição do imóvel tem direito a exercer direito de preferência no âmbito de novo arrendamento celebrado pelo senhorio, oponível ao senhorio que promoveu a denúncia do contrato durante o prazo de dois anos contados a partir da data de cessação do mesmo.

A mora no pagamento das rendas que justifique a resolução do contrato de arrendamento volta a ser de 3 meses (tinha sido reduzido para 2 meses). Aumenta também o período concedido ao inquilino para regularizar a situação: era de 1 mês, passa para 60 dias.
O prazo supletivo para os contratos de arrendamento para habitação será agora de 5 anos (eram 2).

As alterações aprovadas entram em vigor em 15 de junho de 2017.

Alcides Martins, Bandeira, Simões & Associados,
Sociedade de Advogados, SP,RL