Foi publicada a Lei 62/2018, de 22 de agosto, que altera o regime de autorização de exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local.

É criada uma nova modalidade de estabelecimento de alojamento local, os “quartos”, que compreendem a exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades, ou seja, três quartos para alojamento local.

Quanto à exploração de “hostels” em prédios em que coexista habitação, passa a ser exigido a autorização do condomínio, devendo a respetiva deliberação instruir a comunicação prévia com prazo.

Relativamente ao registo dos estabelecimentos, a comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente (a comunicação prévia com prazo), deve se respondida no prazo de 20 dias e, nos restantes casos, de 10 dias.
Nas situações em que a oposição da assembleia de condomínios dá lugar ao cancelamento do registo do estabelecimento, o imóvel em questão fica impedido de explorar o mesmo como alojamento local, independentemente da respetiva entidade, por um período máximo de um ano.

O Presidente da Câmara poderá opor-se ao registo se a instrução do pedido estiver incorreta ou se o alojamento violar as áreas de contenção ou falte autorização de utilização adequada do edifício.
A autorização pode ser cancelada,
i) quando exista qualquer desconformidade em relação a informação ou documento constante do registo;
ii) instalação de novo alojamento local em violação de áreas de contenção;
iii) por violação dos requisitos, tais como de capacidade, segurança, exploração e publicidade.

Consagra ainda a presente lei a obrigatoriedade dos estabelecimentos de alojamento local disponibilizarem um livro de informações em português, inglês e pelo menos mais duas línguas estrangeiras, com as regras de funcionamento do estabelecimento e dos cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e disturbam a tranquilidade e descanso dos vizinhos.

Outra das grandes alterações prende-se com o facto de o titular do estabelecimento de alojamento local instalado em prédios constituídos em propriedade horizontal passar a ter que suportar as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns para adaptar ou licenciar o locado para o fim que pretende.
Determina ainda a nova lei que o condomínio poderá fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota resposta.
O titular da exploração de alojamento local deve celebrar e manter válido um seguro multirrisco de responsabilidade civil, que cubra riscos de incêndios e danos patrimoniais e não patrimoniais a hóspedes e a terceiros. A falta deste seguro válido é fundamento para cancelamento do registo.

Por sua vez, consagrou ainda este diploma que o titular da exploração de alojamento local torna-se solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício em que se encontra instalado o estabelecimento.

O legislador criou ainda as chamadas “áreas de contenção”. Pode a câmara municipal territorialmente competente aprovar, por regulamento e fundamentadamente, a existência de áreas de contenção para instalação de novos estabelecimentos, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação. As áreas de contenção deverão ser reavaliadas no mínimo de dois em dois anos.

Futuramente, nas áreas de contenção que venham a ser definidas, o mesmo proprietário apenas poderá explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local, sendo que os novos registos só poderão avançar com prévia autorização dos municípios.
Quanto aos proprietários que, à data da entrada em vigor da presente lei, já tenham mais de sete estabelecimentos nas áreas de contenção, não poderão afetar mais imóveis à exploração de alojamento local.

Nas modalidades de “moradia” e “apartamento” o número de registo do estabelecimento de alojamento local localizado em áreas de contenção é pessoal e intransmissível, caducando se houver uma transmissão do próprio registo ou se for vendido mais de 50% do capital social da pessoa coletiva que detenha o dito registo.

Os estabelecimentos de alojamento local já existentes dispõem de um prazo de dois anos a contar da data em vigor da lei para se conformarem com os novos requisitos.

A presente lei entrará em vigor a partir do dia 22 de outubro de 2018.

Alcides Martins, Bandeira, Simões & Associados,
Sociedade de Advogados, SP, RL