Foi publicada a Lei 45/2020, de 20 de agosto, que altera o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda nos contratos de arrendamento não habitacional, no âmbito da pandemia da doença Covis-19.
A alteração não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais.

O arrendatário pode diferir o pagamento das rendas vencidas:
a) Nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente;
b) Nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença Covid-19, seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade;
c) Nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade.

O diferimento não pode aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020, tenho o período de regularização início a 1 de janeiro de 2021 e pode prolongar-se até 31 de dezembro de 2022.
O pagamento é efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.

O arrendatário que pretenda beneficiar deste regime (ou apresentar uma proposta alternativa) deve comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar deste regime, mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.
As comunicações devem conter, para além dos elementos ali indicados, sob pena de ineficácia: a) O prazo de resposta de 10 dias, considerando-se como falta de resposta o incumprimento deste prazo;
b) O conteúdo que pode apresentar a resposta;
c) As consequências da falta de resposta (ou não havendo resposta dentro do prazo fixado, presume-se que o senhorio manifesta o seu acordo à proposta do arrendatário).

No prazo de resposta, o senhorio pode formular uma contraproposta ao arrendatário, à qual este deve responder no prazo de 10 dias, determinando a rejeição da mesma pelo arrendatário ou a ausência de resposta deste dentro do prazo a aplicabilidade do regime legal.

No decurso desta situação excecional, o senhorio não pode executar garantias bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais.

Os senhorios cujos arrendatários deixem de pagar as rendas, invocando este regime excecional, podem solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos, a regulamentar, para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento mensal ou à faturação mensal do senhorio, de uma taxa de esforço máxima de 35%.

O disposto na lei não prejudica a existência de regimes mais favoráveis ao arrendatário, decorrentes da lei ou de acordo, celebrado ou a celebrar entre as partes, nomeadamente acordos de perdão de dívida ou acordos de diferimento no pagamento de rendas mais benéficos para o arrendatário.
Nos casos de arrendamento não habitacional, existindo acordo previamente celebrado que estabeleça condições menos favoráveis para o arrendatário, o mesmo fica sem efeito mediante comunicação a enviar pelo arrendatário, no prazo de 30 dias após a entrada em vigor desta Lei.
São nulas as cláusulas de renúncia a direitos atribuídos pela presente lei ou de recurso a meios judiciais e de aceitação de aumentos de renda ou do período do contrato.

Alcides Martins, Bandeira, Simões & Associados,
Sociedade de Advogados, SP, RL