Foi publicada a Lei 4-C/2020, de 6 de abril, que estabelece um regime excecional aplicável às rendas devidas no âmbito de contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais ou não habitacionais e ou a outras formas de exploração de imóveis, que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.

Contratos para fim habitacional

Este regime é aplicável a contratos para fins habitacionais, fixando-se medidas excecionais para arrendatários e senhorios.
No caso dos arrendatários, quando:
a) registem uma quebra de 20% dos rendimentos do agregado familiar quando comparado com o mês anterior ou com o período homólogo do ano anterior; e
b) apresentem uma taxa de esforço do seu agregado familiar, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os seus membros destinada ao pagamento da renda, igual ou superior a 35%.

No caso dos senhorios, quando:
a) registem uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar quando comparado com o mês anterior ou com o período homólogo do ano anterior; e
b) essa quebra percentual de rendimentos seja causada pela falta de pagamento das rendas pelos arrendatários ao abrigo deste regime excecional.

A demonstração da quebra de rendimentos será efetuada de acordo com portaria ainda a aprovar pelo Governo.

O senhorio apenas terá direito a resolver o contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento das rendas que se vençam durante os meses em que vigore o estado de emergência e no mês seguinte ao seu termo, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento no prazo de 12 meses contados a partir do término desse período, mediante prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, a pagar juntamente com as rendas de cada mês.
Às rendas que se vençam durante este período não é aplicável a indemnização de 20% da renda devida, prevista neste momento para a mora no pagamento, nem pode o senhorio, perante a mora do arrendatário, recusar-se a receber as rendas seguintes.

Os arrendatários devem comunicar ao senhorio, até 5 dias antes da data do vencimento da primeira renda cujo pagamento pretendem diferir, a sua intenção de beneficiar deste regime, fazendo prova de que estão na situação prevista na Lei.

A Lei prevê alguns apoios disponíveis para inquilinos e senhorios.
No caso dos inquilinos (e fiadores, no caso de o inquilino ser estuante), podem solicitar a concessão de um empréstimo sem juros ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana. Para tal, têm que demonstrar sofreram uma quebra de rendimentos e se encontram impossibilitados por isso de pagar a renda da sua habitação permanente ou da residência dos estudantes (neste caso, quando se encontrem deslocados a mais de 50km da residência do seu agregado familiar). O empréstimo será no montante necessário para suportar a diferença entre a renda devida e o valor que resulte da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35%, não podendo o valor disponível restante ser inferior ao IAS (ou seja, € 438,81).
Estes apoios financeiros não são concedidos a arrendatários habitacionais beneficiários de regimes de arrendamento, como sejam o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

No caso dos senhorios, poderão solicitar ao referido Instituto a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda devida e não paga, desde que tenham comprovadamente tenham sofrido uma quebra de rendimentos (que implique a descida do rendimento do seu agregado familiar abaixo do valor do IAS) e caso os arrendatários não recorram ao referido empréstimo.

A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário habitacional torna exigível o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas ao abrigo deste regime excecional.

Contrato para fim não habitacional

O regime excecional é aplicável aos arrendatários que sejam:
a) Estabelecimentos comerciais abertos ao público para o exercício de atividades de comércio a retalho e prestação de serviços e se encontrem encerrados ou tenham a sua atividade suspensa por ordem legislativa ou administrativa, incluindo os que mantenham a atividade apenas através de meios eletrónicos; ou,
b) estabelecimentos de restauração e similares, mesmo que mantenham a confeção para consumo fora do estabelecimento, takeaway ou entrega ao domicílio.

Os arrendatários podem (como nos contratos para fim habitacional) diferir o pagamento das rendas que se vençam durante os meses em que vigore o estado de emergência e no mês seguinte, para os 12 meses posteriores ao término desse período, mediante prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com as rendas de cada mês.

Às rendas que se vençam durante este período não é aplicável a indemnização de 20%, não pode o senhorio, perante a mora do arrendatário, recusar-se a receber as rendas seguintes, nem a falta de pagamento será considerada causa para resolução dos contratos.
A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário habitacional torna exigível o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas ao abrigo deste regime excecional.

Rendas devidas a Entidades Públicas
As entidades públicas podem suspender, reduzir ou isentar o pagamento de rendas aos arrendatários, nas condições já vistas para os particulares e ainda nos casos em que o inquilino comprovadamente deixou de auferir quaisquer rendimentos após o dia 1 de março de 2020.
As entidades públicas podem ainda estabelecer moratórias aos seus arrendatários.

Este regime excecional aplica-se às rendas vencidas a partir de 1 de abril.

Alcides Martins, Bandeira, Simões & Associados,
Sociedade de Advogados, SP, RL