Foi publicada a Lei 13/2019, de 12 de fevereiro, destinada a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.

Caso o locatário se atrase no pagamento das rendas, além das rendas em atraso, tem o locador direito de exigir uma indemnização igual a 20% do que for devido (ao invés dos 50% previstos no regime anterior).
Nos contratos de arrendamento com fiança, caso o arrendatário não pague as rendas e entre em mora, deve o senhorio, no prazo de 90 dias, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida, pois, só após tal notificação, poderá o senhorio exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito.
Caso o arrendatário se atrase no pagamento da renda por um período superior a oito dias, por mais de 4 vezes seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, o senhorio só pode resolver o contrato com base nesse fundamento se notificar o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda.

O prazo mínimo do arrendamento para habitação própria e permanente passa a ser de 1 ano.
Os contratos de arrendamento para habitação permanente com prazo inferior a 3 anos renovar-se-ão automaticamente por um período de três anos, salvo estipulação em contrário.
Nos contratos de arrendamento para habitação não permanente ou para fins transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação, formação e para fins turísticos não é exigível a estipulação de um limite mínimo de duração, nem tão-pouco estão sujeitos a renovação automática.
A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produzirá os seus efeitos decorridos três anos após a celebração do mesmo, exceto se o locador, ou os seus descendentes, necessitarem da habitação.

No tocante a arrendamentos com fim não habitacional, os contratos com prazo inferior a 5 anos renovar-se-ão automaticamente por um período mínimo de 5 anos, não podendo o senhorio, nos primeiros cinco anos após o início do contrato, opor-se à respetiva renovação.
A denúncia nos contratos de arrendamento com fim não habitacional é ainda limitada à realização de demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado ou à comunicação com antecedência não inferior a 5 anos. Após, é ainda o senhorio obrigado a indemnizar o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento que operar no locado, pelos prejuízos causados pela cessação do arrendamento, exceto se o estabelecimento tiver sido objeto de trespasse nos três anos anteriores à data pretendida para a cessação.

Quando o contrato de arrendamento não tenha sido celebrado por escrito, desde que não seja imputável ao arrendatário, passará este a poder fazer prova da sua existência, desde que, demostre a utilização do locado sem oposição do senhorio e o pagamento da respetiva renda por um período de pelo menos seis meses.

No regime anterior, caso o arrendatário não observasse a antecedência mínima legal para se opor à renovação ou denunciar o contrato de arrendamento, ficaria obrigado ao pagamento do valor das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. Esta obrigação deixa de ser exigível se a oposição/denúncia resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho, morte do arrendatário, ou morte de pessoa que viva em economia comum com o arrendatário há mais de um ano.

Nos contratos de arrendamento de duração indeterminada, nas situações de denúncia pelo senhorio deixa de ser possível a denúncia para a realização de demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obriguem à desocupação do locado, se este mantiver as respetivas características e se for possível manter o arrendamento.
Ainda nos contratos de arrendamento de duração indeterminada, é o senhorio obrigado a comunicar a denúncia com uma antecedência não inferior a 5 anos (em oposição aos dois anos previstos no regime anterior). Sob pena de eficácia, passa ainda a ser exigido ao senhorio que confirme ao arrendatário a referida denúncia, mediante comunicação com uma antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efetivação.

É ainda aditado ao Código Civil o artigo 1067.º-A, que prevê que ninguém pode ser discriminado no acesso ao arrendamento, por razões de origem étnica, religião, convicções políticas ou ideológicas, idade, ou deficiência, entre outras.

Relativamente a contratos de arrendamento para habitação cujo arrendatário resida há mais de 15 anos no locado e tenha ou idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, o senhorio só pode opor-se à renovação do arrendamento quando o fundamento é a necessidade de habitação do próprio ou dos seus descendentes em 1.º grau.

É criada a injunção em matéria de arrendamento (IMA), um meio processual que se destina a efetivar alguns dos direitos do arrendatário:
a) Pagamento de quantia certa do valor da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio;
b) Cessação de atividades causadoras de risco para a saúde do arrendatário;
c) Correção de deficiências do locado causadoras de risco grave para a saúde ou para a segurança de pessoas ou bens.

Com o decretamento das injunções podem ser aplicadas sanções pecuniárias por cada dia de incumprimento, no valor de € 50,00, podendo ser deduzida pelo arrendatário do pagamento das rendas mensais vincendas a partir dessa data, até que o cumprimento da injunção seja demonstrado pelo senhorio ao arrendatário.

A presente lei estão em vigor desde 13 de fevereiro de 2019.

Alcides Martins, Bandeira, Simões & Associados,
Sociedade de Advogados, SP, RL